萧岗村商业街人气不少

林和村牌坊

　棠景街商业步行街

　　广州9条城中村今年内铁定改造 业主和租客面临新的选择，后踵定型机。

　　日前广州市政府公布的2010年广州市“三旧”改造工作的任务，今年内将铁定改造9条城中村，拆迁面积达1000万平方米。地产人士表示，租客对拆迁最敏感，不少市民家中的小保姆已因冼村要拆而不再续约，而改造方案未出的城中村暂时租售情况没有变化。

　　地产人士表示，城中村租客可承受的租金较低，若要就近租房，建议采取合租形式来降低租赁费用，不然则要迁移到远郊且未有拆迁计划的城中村居住。大部分村民都选择回迁，在城中村有多套物业的村民则可选择部分回迁部分货币补偿。地产人士认为，预计待政府进一步落实拆迁措施，市场上或会释放出大量的二手住宅租售需求。       文/图：记者李凤荷

　　林和村：改造激活周边租赁市场

　　林和村与广州多个城中村对比，其规模并不算太大。后踵定型机，合富置业经纪刘先生表示，目前林和村的房屋已多数用于对外放租，给外来打工一族居住，原村民多数已经在天河北或者其他区域的楼盘购置了物业。据了解，早在多年前，中怡城市花园这类高素质的楼盘就已经受到部分林和村原村民的追捧。“他们当时靠将城中村物业放租，获得丰厚的租金回报，然后再到天河北一些中高端楼盘置业”，刘先生表示。“现在，林和村改造再释放到天河北二手房市场的购买力已经不多了，带来更多的是对周边租赁市场的全面激活。”

　　由于在城中村租房的租客普遍预算并不高，多数只愿意承接1000元以下的物业。而天河北板块的中高端物业，即使是单间，月租金也基本达到2000元。租户更多会关注靠近林和村附近的中低端楼盘，例如林和东小区、紫荆花园等，两房物业的月租金在1500~2000元左右，城中村租户选择合租的方式可行性较大。

　　另外，合富置业经纪刘先生表示，近期也收到部分城中村的老村民找房个案。他们年纪较大，不愿意离熟悉的居住环境太远，能承受的预算也不会太高，普遍在60万~80万元左右。如恒达苑、林和东小区这类楼梯楼低层单位是他们的首选。

　　刘先生表示，林和村拆迁对天河北的影响，预计目前还不会对二手价格有明显的拉升作用。反而是几年后在城中村地块建成的新盘有一手新货进入市场，二手业主则会根据一手新货的价格重新给自己物业定价，届时对二手价格的影响较明显。

　　猎德村：回迁房租金比商品房要低

　　据记者了解，猎德村回迁房今年中秋前就能交付使用。村民林小姐是拆迁户之一，她补偿的面积近500平方米，共有五个单位。林小姐表示，因为回迁房五年内不能转让，所以收楼后就会出租，如果都成功租出，估计租金收入每月有13000元。她说大部分的村民都会将多出来的房子出租，价格会比珠江新城的其他物业会低一些。

　　至于五年之后会不会转让，林小姐表示因为大多村民主要靠收租作为收入，所以不是急着用钱不会出售，部分村民有自己事业的才会考虑折现。林小姐现在在打听珠江新城的租金情况，不过因为未收楼，所以不能确定要租多少钱。不过，她表示会比珠江新城其他的物业要低，两房估计能租2500~3000元/月，比以前村里的物业要高不少。

　　小新塘村：租客可选东圃棠下“合租”

　　小新塘村位处天河东部，是通往亚运场馆奥体中心必经路上能看到的村落。中介人士表示，由于位置较偏，小新塘村的租值相对于东圃等地的城中村来说算是比较低。当地人担心补偿低，因此不大愿意改造。

　　对于目前租住小新塘村的人士，地产人士表示可选择到东圃大马路附近合租，两房一厅租金约1200~2000元左右，棠下也是一个替代选择，但租客要增加租赁预算则是必然。至于村民，地产人士表示，不少当地人士已购买中海康城、东圃广场、天朗明居等商品房小区“上楼”，目前这些小区市价每平方米约在万元以上。

　　冼村：租客远迁东圃后天河北

　　据了解，冼村虽然只有村民3000余人，却有外来暂住人员4万余人。冼村采取拆一补一的方式，回迁房可在本村转让。这样一来，如果冼村拆迁将释放近5万人的租房需求，估计需要超过2万套住房。

　　满堂红置业专家表示，洗村拆迁后，租户及业主大多会选择在天河租房，因为租客的经济实力不强，所以可能会往石牌村、棠下村等流动。如果选择在周边的天河路、体育西路、体育东路等地段租房，六运小区、德埔小区、育蕾小区等都是最受欢迎的小区，不过价格比较高，一房单位租金1600~1800元/月，两房租金2200元/月，三房2500元/月左右，拆迁户可能较多会选择。

　　至于租户也有相当一部分会选择稍远一点的区域，如东圃、后天河北等二线路段，环境好点的一房租金在800~1200元/月，像天力居、雅怡居、东圃广场、光家园、橡树园、云宁居，两房单位租金在1500~1700元/月，三房租金1700~2000元/月。

　　杨箕村：

　　名校买家远多于拆迁买家

　　杨箕村地处老城区，又是与珠江新城相邻的城中村，周边有多个成熟的大型社区盘。在了解其拆迁会对周边二手房市场产生多少影响时，合富置业经纪郭小姐告诉记者，杨箕村的情况基本与林和村差不多，原来的村民已经多数到外区置业，目前留在城中村居住的多数是租户。但是租户在附近找房的现象很少，主要是他们很难承接周边楼盘或者小区的租金价位。例如共和村的房改房，两房楼梯楼月租金基本都在1000~1500元左右。因此，城中村租户选择合租的形式比较理想。

　　至于在二手房买卖市场，关于拆迁找房的情况，郭小姐表示分行接到的咨询则较少。关注杨箕村周边物业的更多是为老城区名校而来的家长型买家。例如锦城花园二手均价基本在17000~20000元/m2左右，富力东堤湾的二手均价也基本达到20000元/m2，即使是共和村楼龄较大的房改房，二手价普遍在10000元/m2以上。买家为名校学位而来，不会太关注城中村情况。

　　合富置业郭小姐认为，杨箕村拆迁后，该地块未来建成的一手新盘会吸引部分珠江新城的投资客。而且随着杨箕村拆迁带来周边环境的改善，也陆续接到部分来自天河等外区买家，被老城区学位吸引，在一些高端盘置业。

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